昨日、弊社のチラシを見た土浦にお住いのお客様からお問い合わせがありました。内容は、不動産会社から提示された査定書が「信じて良い査定書なのかどうか」見極めるにはどうすればいいのかというご相談でした。
一括査定サイトを通して提示された各不動産会社の査定書を持参されたのですが、中には倍近く評価額が違うところもあり＼(◎o◎)／！とても悩まれておりました。
そりゃそうですよね・・・
そこで、今回は、不動産会社に騙されないために最低でも見るべき3つのポイントを紹介したいと思います(^^)/
１、査定価格の根拠が明記されているか
査定価格の根拠となる部分は査定書の中で一番重要な箇所です。この当たり前のことさえ示されていない査定書をこれまで何度も見てきました。
査定価格は不動産の種別に合わせて、原価法・取引事例比較法・収益還元法のいずれかをベースにして、物件の周辺環境や立地・交通アクセス、路線価などの地価公示、不動産マーケットの動向・需給環境などを総合的に判断して計算されることになります。
このようにいうと難しく感じますが、査定価格の根拠の妥当性を確認する簡単な方法は、不動産会社の担当者に不明な点を全て質問してみることです。
きちんと査定した担当者であれば、一つ一つ丁寧に価格の理由について説明してくれます。逆にきちんと査定していない担当者であれば、答えることはできません・・・(´；ω；`)ｳｩｩ。
これ、要注意ですよ！！
このようなケースは、専任媒介契約を取るためだけの「おとり査定」の可能性があるからです。なお、一括査定サイトなどでは不動産会社が専任媒介契約を取るために故意に高額な査定を出してくるケースが多いので、利用する方はそのことを認識した上で活用してください。
２、成約時期が明記されているか
どのくらいの期間で成約となるのか、その目安である成約時期が明記されているかどうかも大事なポイントです。
いくらしっかりとした根拠がある査定価格を提示されても、成約想定が「売り出してから1年以内」であれば、売却活動期間が長すぎるため適正な成約時期とはいえません。
もし目安となる成約時期が明記されていないなら、売出し後どれくらいの期間で成約できると想定しているのか不動産会社に必ず確認しておきましょう。
信頼できる不動産会社は、適正な成約時期が明記されており、さらに「仮に想定する期間内に成約できなかった場合、どのような販売戦略でどれくらいの価格で再度売りに出せば、いつぐらいに成約できるのか？」といったところまで明確に答えることができます。このような不動産会社であれば、任せても安心です(^_-)-☆♪
特に住み替えに伴う自宅の売却では売却活動のスケジュール調整が重要になってくるので、適正な成約時期がしっかりと想定されているか確認することが重要です。
３、売却活動する上でリスク要因が明記されているか
どんなに優良物件といわれるものであっても、一つや二つはその不動産の弱みとなるリスク要因があるものです。
逆に査定書に良いことばかりしか書かれていない場合は、「不動産会社が査定を適当に行った」もしくは「売主の気を惹くためにあえて悪い点を隠している」のどちらかなので注意が必要です”(-“”-)”
リスク要因とは、不動産の立地や近隣施設などの周辺環境から売買の流動性、都市計画法や建築基準法等の法規制、土地形状、建物の築年数、日当たりや風通しに至るまで様々なものがあります。
程度の大きさに違いがあったとしても売却に伴うリスク要因が無い不動産は、ほぼ無いと事前に認識しておくことが大切です。
その上で、リスク要因をどのようにカバーしながら売却活動をしていくか明記されている査定書であれば、信用しても大丈夫でしょう。
いかがでしたでしょうか？
不動産の価格査定は、売却活動の入り口となる重要なステップです。
多くの方が一括査定サイトを通じて査定依頼をされると思いますが、今回取り上げた注意点やポイントは、一括査定でも十分に通用する内容となっています。
不動産会社に騙されないためにも過度に不動産会社を信用せず、売主様自身も一定の知識やノウハウを習得することが大切です。
たまに、「査定書をもらったけど、よく内容がわからない」というご相談がございます。不動産は金額が大きい商品です。他社で出された査定書について疑問等がございましたら、お気軽にお問い合わせください(^_-)-☆
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