Twitterを通して知り合った高松市在住のお客様より、土浦市にある実家の売却についてご相談（ZOOM対応）がございました。実家がある土浦まで簡単に帰省もできないし、様々な障害もあることからどこから手を付けていいのか分からずお困りになっておられました。
不動産は同じものが一つとしてないと同時に、お客様の抱える環境も様々です。今回のご相談は不動産売却に伴うメジャーな相談内容を多く含んでおり、皆さまに発信することで少しでもお役に立てると感じたので、お客様の同意のもと発信させていただきます。
◆相談内容
- 両親が他界し弟が1人で住んでいたが半年前に倒れ入院生活となり、退院の見込みがない。
- 脳を損傷しているため意識がなく、お客様が成年後見人となっている。
- 名義が亡父のままになっており、亡くなって5年以上経っている。
- 固定資産税も滞納しているみたいだ。
- 築30年近い物件ということと、売れた場合の税金がどれくらいかかるのか心配だ。
◆回答
まず築30年近い実家の売却は特に問題はありません。現に物件を見ておりませんので一般的なお話でいうと、築年数が経過した物件の場合は、
- 戸建てとして売却
- 解体して土地として売却
- 古家付きのまま土地として売却
以上のような販売方法があります。なお、上記のうち2の場合は固定資産税が翌年6倍に上がるので注意が必要です。※特定空き家については割愛します。過去のブログで発信しておりますので参考になさってください
まず売却をする際には、現在の名義（ご尊父様）のままでは売却ができませんので、相続手続きをする必要があります。まずは相続人の間で、誰が相続するのか決めて先行して相続登記を進めていくのがよいかと思います（司法書士をご紹介させていただきました）。また、弟様の成年後見人となっているとのことですので、その点も含めてご相談する必要もあります。特に、どなたが相続するかによって下記の通り譲渡所得税について3,000万特別控除を使えるかどうかが分かれます。
原則（限定承認については割愛します）、相続人はプラスの財産を相続する場合は、マイナスの財産もともに承継しなければなりません（亡くなった事実を知ってから3カ月を過ぎると原則相続放棄はできなくなります）。よって被相続人に納税義務のある固定資産税もこれにあたります。住民税や固定資産税などの税金は、被相続人の死亡後、相当の期間が経ってから納税通知書が届きますので、存在を見落としがちな債務です。相続人を決めるのと共に、誰が納税するのか決めて、売却の話を進めていく必要があります。
通常、不動産を売却した際に取得したときより高い金額で売却した場合、売却益が出ますのでその利益に対して譲渡所得税（先日のブログで詳細を発信しております）がかかります。なお、相続の場合所有期間は引き継ぎますので、もし、お客様が相続する場合は長期譲渡所得税がかかりますが、弟様が相続する場合には、実際にお住まいになっていましたので、利益の3,000万円までは非課税となります（3,000万円特別控除）。なお、この特別控除は住まなくなってから3年後の12月31日までとなりますので注意が必要です。つまり、どなたが相続するかで大きく変わります。（空き家をなくすことを目的とし、相続によって被相続人が住んでいた、空き家となった土地建物を譲渡した場合も3,000万円特別控除が使える制度が平成28年に成立しました。過去のブログで詳細を発信しておりますので、適用条件等参考になさってください）
今の時代ネットである程度のことは調べることができますが、専門家に相談するのが一番早いです。
弊社では、土浦市に不動産を所有するお客様を中心に、日々様々なご相談がございます。弊社の「３大無料サービス」のひとつに「ご相談サービス」がございます。どこに相談したらよいのかお困りでしたら、まずは、かけはしへお気軽にご相談いただければと思います。もちろん土浦市にある不動産限定ではございませんのでご安心ください(*^▽^*)
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