こんにちは！ 繁忙期を言い訳に、すっかりブログの更新をさぼってしまいました・・・💦
今回は、不動産の売却を依頼する際に避けて通れない「媒介契約」についてのお話です。売主様と不動産会社の間で結ぶ契約には、大きく分けて3つの種類があります。
① 専属専任媒介契約 ② 専任媒介契約 ③ 一般媒介契約
それぞれメリットとデメリットがありますが、お客様から、「正直どれがいいのか分からない」というお声をよくいただきます。そこで、それぞれのメリット・デメリットを分かりやすくまとめてみました。また、最後に私の私見をお伝えします。ぜひ参考にしてみてくださいね！
１、専属専任（せんぞくせんにん）媒介契約 ➡「1社にすべてを任せ、二人三脚で進めるスタイル」
- 特徴：依頼できるのは1社のみ。ご自身で見つけた購入希望者（知人など）との契約も、必ずその不動産会社を通す必要があります。
- メリット：不動産会社が売却活動に最も力を入れやすく、手厚いサポートが期待できます。週に1回以上の活動報告があるため、状況を細かく把握できます。
- デメリット： 選んだ1社の実力に左右されるため、会社選びが非常に重要です。
２、専任（せんにん）媒介契約 ➡「1社に任せつつ、自分でも動けるスタイル」
- 特徴：依頼は1社のみですが、ご自身で見つけた購入希望者とは不動産会社を通さずに直接契約が可能です。
- メリット：1社が責任を持って広告・宣伝を行うため、活動がスムーズです。2週間に1回以上の報告義務がありますので、常に進捗状況等が分かり安心感があります。
- デメリット：専属専任と同様に、信頼できるパートナーを見極める必要があります。
３、一般（いっぱん）媒介契約 ➡「複数の窓口を作り、広く間口を広げるスタイル」
- 特徴：複数の不動産会社に同時に依頼できます。
- メリット：多くの会社に競わせることができ、広く買い手を探せます。特定の会社による「情報の囲い込み」のリスクも低くなります。
- デメリット：不動産会社側からすると「他社で先に決まってしまう」可能性があるため、広告費や手間をかけにくい側面があります。また、各社との連絡調整をご自身で行う手間が増えます。また、報告義務もありません。
４、飛行機のシートに例えてみる
少しでも分かりやすいように、私はいつも、媒介契約の違いを「飛行機のシート」に例えてご説明しています。不動産の売却は、いわば「成約」という目的地を目指すフライトのようなもの。どの契約を選んでもゴールは同じですが、そこに至るまでの「プロセス」や「受けられるサポート」が大きく変わります。
① 専属専任 ＝【ファーストクラス】
まさに一社と二人三脚。専任のコンシェルジュ（担当者）がつき、最高の手厚さで目的地までお連れします。
② 専任 ＝【ビジネスクラス】
一社に任せつつ、自分でも少し自由に動けるゆとりがあります。サポートと自由度のバランスが良いシートです。
③ 一般 ＝【エコノミークラス】
多くの窓口があり間口は広いですが、基本的にはご自身で各社をコントロールしながら進む、アクティブなスタイルです。
５、結局のところ、どれを選べばいいの？
私の結論をお伝えすると、迷って決断できないなら、「賃貸なら一般媒介」、「売却なら、1社に任せつつご自身でも柔軟に動ける専任媒介」とアドバイスをしています。なぜ、あえて「専任」を選ぶべきなのでしょうか。それは、不動産売却という人生の大きな節目を、安全に、そして最高の結果で乗り越えていただきたいからです。媒介契約の選択は、不動産会社のスタイルによっても異なります。例えば、広く浅く取り扱いたい場合や、成約に時間がかかりそうな物件では、報告義務のない「一般媒介」を勧めるケースもあるでしょう。短時間の国内線（賃貸）であればLCCで十分かもしれません。しかし、長時間の国際線、つまり「売却」という大きなプロジェクトをLCCで乗り切るのは、リスクもご負担も大きくなります。だからこそ、手厚いサポートのある専任媒介をお勧めしているのです。
私が売却で「専任媒介」をおすすめする理由は、主にこの5つです。
① 責任の所在がハッキリする
一般媒介では「どの会社が動いているか」が見えにくくなります。専任なら、私たちが専属パイロットとして、離陸から着陸まで全責任を持って操縦します。
②「見せ方」で価格が変わる
売買は広告の質や営業の熱量で、成約価格が数百万円変わることも珍しくありません。1社に絞るからこそ、最高の結果を求めて、広告費を惜しまず投入できます。
③ 複雑なトラブルを未然に防ぐ
境界、税金、相続……。売却には複雑なハードルが山積みです。窓口がバラバラだと疎かになりがちな専門的調整も、専任なら漏れなくフォローします。
④ 優先順位が圧倒的に高い
不動産会社にとって、他社で決まるリスクがある一般媒介は、どうしてもモチベーションが下がりがちです。逆に「専任」のお客様は、航空会社の上級会員のように最優先でサポートいたします。
⑤「伴走者」としての安心感 2週間に一度の報告
単なる数字だけでなく「今の課題は？原因は？ベストな対策は？」と、私の頭の中を整理して共有します。迷った時、一貫した戦略でゴールへ導くコンシェルジュがいる安心感は、何物にも代えられません。
一見、窓口が多い「一般」が有利に見えますが、やり取りの労力や最終的な手残り金額を考えると、1社のパフォーマンスを最大限に引き出す「専任」の方が、実はコストパフォーマンスが良いのです。
おまけ：賃貸と売却で「選ぶべき契約」は違います
不動産を探しているとき、「賃貸」なら、「どの不動産屋に行っても同じ物件が出てくるから窓口は多いほうがいい」でしょう。しかし、「売却」においては、その常識が180度逆転します。
- 賃貸の場合（国内線スタイル）
回転が速く、決まった後のフォローも比較的シンプルです。そのため、多くの窓口（LCCの予約サイトのようなもの）に載せて、誰かが早く決めてくれればOK、という戦略が成り立ちます。
- 売却の場合（国際線スタイル）
一生に一度あるかないかの大きな取引です。物件調査から広告、価格交渉、複雑な書類作成、そして引き渡し後の責任まで。これらには膨大なコストと「重い責任」が伴います。
私の結論（売却の場合）
「広く浅く」の賃貸スタイルではなく、「深く・確実に」進める売却スタイル。私は土浦市周辺の特性を熟知したプロフェッショナルとして、お客様の「一生に一度のフライト」を最高の旅にするためのフルサービスをお約束します。
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