再建築不可物件とは？売却できる？購入前の注意点や再建築できるケースを解説

今回「再建築不可物件」について記事を書こうと思ったきっかけの一つが、以前お客様からいただいた、

「再建築不可について、ブログで詳しく解説してほしい」

というリクエストでした。

不動産の仕事をしていると「再建築不可」という言葉はよく使いますが、一般の方にとっては、

「そもそも再建築不可って何？」
「今、家が建っているのに、なぜ建替えできないの？」
「そんな物件を購入して大丈夫？」
「再建築不可でも売却できるの？」

など、分かりにくいことが多いと思います。

実際に不動産を探していると、「再建築不可」と記載された物件を目にすることがあります。一般的な物件より価格が安く、魅力的に見えることがある一方で、建替えができないことや住宅ローン、将来の売却など、購入前に知っておきたい注意点もあります。

また、購入する方だけの問題ではありません。相続した実家や長年所有している不動産を売却しようとして調査したところ、初めて「この物件は再建築できません」と分かるケースもあります。

一方で、再建築不可物件だからといって、必ずしも「売れない」「活用できない」というわけではありません。詳しく調査すると再建築できる可能性が見つかることもありますし、投資家の視点では、価格や収益性、将来的な条件改善の可能性などから、一般的な物件とは違った魅力を持つこともあります。

大切なのは、「再建築不可」という言葉だけで判断するのではなく、なぜ再建築できないのかを正確に調査することです。

今回は、お客様からいただいたリクエストにお応えして、「再建築不可」について、できるだけ分かりやすく解説していきます。

「再建築不可って何だか難しそう……」という方にも理解していただけるよう、専門用語についてもなるべくかみ砕いてご説明しますね(^_-)-☆

１、そもそも再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、その建物を取り壊した後に、原則として新たな建物を建築できない物件をいいます。

再建築不可となる主な原因の一つが、建築基準法で定められている「接道義務」を満たしていないことです。建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

例えば、

• 敷地が道路に接していない
• 道路に接している間口が2m未満
• 接している道が建築基準法上の「道路」として認められていない

といった場合には、建替えができない可能性があります。

２、道路幅が4m未満でも再建築できる場合があります

ここで注意したいのが、「前面道路の幅が4m未満＝再建築不可」とは限らないということです。幅員4m未満の道でも、建築基準法上の道路として認められている場合があります。いわゆる「2項道路」などに該当する場合には、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させるセットバック（道路後退）を行うことで、建替えができるケースがあります。

※ 補足：セットバック（道路後退）とは？

セットバックとは、前面道路の幅が4m未満の場合などに、建替えの際、敷地の一部を道路側へ後退させて道路の幅を確保することです。例えば、道路の中心線から原則2mの位置まで敷地を後退させるケースがあります。セットバックした部分は、建物や塀などを設置する敷地として利用できなくなるため、実際に建物を建てられる敷地面積が小さくなることがあります。なお、道路の反対側が崖や川などの場合は後退方法が異なることがあり、道路の種類や状況によって取扱いも変わります。

そのため、道路を見ただけで再建築できる・できないを判断するのではなく、役所などで道路の種類や接道状況を確認することが重要です。

３、なぜ再建築不可になるの？

再建築不可となる理由は物件によって異なりますが、代表的なものとして次のようなケースがあります。

① 道路に接していない

他人の土地などに囲まれ、建築基準法上の道路に敷地が接していないケースです。

② 道路に接している幅が足りない

敷地が道路に接していても、その接道部分が原則として2m以上確保できていないケースです。

③ 接している道が建築基準法上の道路ではない

見た目は道路のように見えても、建築基準法上の道路として扱われていない場合があります。

④ 昔から建っている建物

現在とは異なる基準や状況のもとで建てられた古い住宅などで、現在の建築基準では建替えが難しくなっているケースがあります。特に昔からの住宅地では、現在の道路・接道基準に当てはめると建替えが難しい物件が存在します。

４、再建築不可物件を購入するメリット

再建築できないという大きな制約がありますが、目的によってはメリットを感じられる場合もあります。

① 比較的安く購入できる可能性がある

再建築不可物件は、建替えができないことや住宅ローンを利用しにくいことなどから、周辺の一般的な物件より価格が低くなる傾向があります。建替えを予定しておらず、現在の建物を活用したい方にとっては選択肢になることがあります。

② 賃貸物件として活用できる場合がある

購入価格を抑えられ、建物の状態が良好であれば、リフォームや修繕を行って賃貸住宅として活用できるケースがあります。購入価格を抑えることができれば、賃料とのバランスによっては高い利回りが期待できることもあります。ただし、表面上の利回りだけで判断するのではなく、修繕費や空室リスク、将来的な売却のしやすさなども含めて収支を考える必要があります。

③ 立地条件の良い物件もある

再建築不可だからといって、必ずしも立地が悪いわけではありません。昔から形成されてきた住宅地などでは、利便性の良い場所に再建築不可物件が存在することもあります。

５、再建築不可物件を購入するデメリット

価格だけを見ると魅力的に感じることがありますが、購入前にはデメリットを十分理解しておく必要があります。

① 原則として建替えができない

再建築不可物件の最大のデメリットは、現在の建物を取り壊して新しい住宅に建替えることが原則としてできないことです。そのため、建物の築年数や構造、劣化状況などは、一般的な中古住宅以上に慎重に確認する必要があります。

現在の建物を修繕・リフォームしながら利用する方法もありますが、ここで注意したいのが2025年4月に施行された建築基準法の改正です。法改正により、2階建ての木造戸建住宅などで行う「大規模の修繕・大規模の模様替え」については、原則として工事前に建築確認の手続きが必要になりました。ここでいう「大規模の修繕・模様替え」とは、建物の主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）のうち、一種類以上について過半を修繕・模様替えするような工事をいいます。一方で、キッチン・トイレ・浴室などの水回りのみのリフォームや、壁・屋根の仕上げ材のみの改修など、工事内容によっては建築確認が不要なものもあります。また、今回の法改正では既存建築物の活用を促進するため、一定の条件を満たす大規模修繕・模様替えについて、接道義務などの取扱いが合理化されています。

そのため、

「再建築不可だからリフォームもできない」

というわけでもなければ、

「建替えでなければ自由にリフォームできる」

というわけでもありません。

再建築不可物件で大規模なリフォームを検討する場合には、工事内容や建物・敷地の状況によって取扱いが異なるため、工事を始める前に建築士や行政窓口などへ確認することが大切です。

② 住宅ローンを利用しにくい場合がある

再建築不可物件は、金融機関の担保評価が低くなりやすいため、一般的な住宅と比べて住宅ローンを利用しにくい場合があります。金融機関によって判断が異なるため、購入を検討する場合は早めに融資の可否を確認しましょう。

③ 将来的に売却しにくい場合がある

再建築できないという条件から購入希望者が限られ、一般的な物件より売却に時間がかかったり、売却価格が低くなったりする可能性があります。「安く買えるから」という理由だけではなく、将来手放すときのことまで考えて購入することが大切です。

６、再建築不可でも再建築できるようになることはある？

「再建築不可」とされている物件でも、状況が変わったり詳しく調査したりすることで、建築できる可能性が見つかる場合があります。

例えば、

• 隣地の一部を取得して必要な接道幅を確保する
• 土地の分筆や交換などによって接道条件を改善する
• 道路について詳しく調査した結果、建築基準法上の道路として扱えることが分かる
• 建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可を受けられる可能性がある
• 道路整備などによって接道条件が変わる

などが考えられます。

ただし、物件によって条件は大きく異なります。

「現在建物が建っているから、次も建てられる」とは限りません。

再建築できるかどうかは、道路の種類、接道状況、敷地形状、行政上の取扱いなどを調査したうえで判断する必要があります。

７、投資家から見ると「大化け」する可能性も

① デメリットがチャンスへ

再建築不可物件は、一般的な住宅として考えると上記の通りデメリットの多い不動産です。しかし、不動産投資という視点から見ると、その制約によって価格が抑えられていることがメリットになる場合があります。

例えば、建物の状態が比較的良く、少ない修繕費で賃貸できる物件であれば、購入価格を抑えられる分、一般的な物件より高い利回りを期待できるケースがあります。

さらに投資家にとって注目したいのが、「再建築不可の原因を解消できる可能性がある物件」です。

例えば、

• 隣地の一部を取得して接道幅を確保できた
• 土地交換などによって接道条件を改善できた
• 道路について詳しく調査した結果、建築できる可能性が判明した
• 建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可を受けられる可能性が見つかった
• 周辺の道路整備などによって条件が変わった

といったケースでは、購入時には再建築不可だった物件の条件が、将来的に大きく変わる可能性があります。再建築不可という大きな制約が解消されれば、建替えという選択肢が生まれるだけでなく、売却先や活用方法が広がり、購入時とは不動産としての評価が大きく変わることも考えられます。いわば、「弱点だと思われていた部分を解消することで、物件が大化けする可能性がある」のが、再建築不可物件の面白いところです。

② 成功している投資家様に共通していること

実際に、普段からお付き合いのある投資家の方々が、再建築不可物件をうまく活用されている事例を何度も見てきました。

その中でも、特に印象に残っている投資家の言葉があります。

「仮に思ったようにいかなかったとしても、そもそもの購入金額が安ければリスクは抑えられる。だからこそ、良いと思った物件はスピードが大事なんだ」

という言葉です。

もちろん、これはすべての再建築不可物件に当てはまる考え方ではありません。

ただ、経験豊富な投資家の方は、これまでの経験から、「この物件は面白いかもしれない」という可能性を瞬時に嗅ぎ分ける感覚を持っているのだと思います。

一般の方から見るとデメリットにしか見えない条件でも、経験のある投資家から見ると、そこに収益性や将来的な価値を見いだすことがある。再建築不可物件の面白さは、まさにこうしたところにもあります。

③ 再建築不可物件を購入する前に確認したいこと

再建築不可物件の購入を検討する場合は、少なくとも次のような点を確認しましょう。

• なぜ再建築不可なのか
• 前面道路は建築基準法上どのような道路なのか
• 接道している長さはどのくらいか
• セットバックが必要か
• 再建築できる可能性はないか
• 建物の築年数・構造・劣化状況
• 耐震性に問題はないか
• 過去のリフォーム・修繕履歴
• 上下水道・ガスなどのインフラ状況
• 住宅ローンや投資用ローンを利用できるか
• リフォームにどの程度費用がかかるか
• 賃貸する場合に需要が見込めるか
• 将来売却するときに需要が見込めるか

くどいですが、特に重要なのが、「なぜ再建築不可なのか」という点です。

同じ「再建築不可」と呼ばれる物件でも、その原因や解決できる可能性はそれぞれ異なります。購入を決める前に、不動産会社だけでなく、必要に応じて行政窓口や建築士、土地家屋調査士などの専門家へ確認することが不可欠です。

８、投資家という買い手がいるからこそ、売却できる可能性がある

７では、再建築不可物件を「購入する側」、特に投資家の視点から見てきました。では反対に、再建築不可物件を所有している売主様の立場から考えるとどうでしょうか。

「再建築不可だから売れないのでは？」
「こんな物件を買ってくれる人がいるの？」

と心配される方もいらっしゃると思います。

しかし、ここまでご紹介したように、一般の方にとってはデメリットに見える条件でも、経験のある投資家にとっては「面白い物件」「活用できる物件」と評価されることがあります。

例えば、

• 購入価格を抑えて賃貸物件として活用する
• 建物を修繕しながら長期間運用する
• 再建築不可となっている原因を調査し、解消できる可能性を探る
• 隣地との関係や接道条件を改善する
• 将来的な資産価値の向上を狙う

など、一般の住宅購入者とは異なる視点で物件を判断する投資家もいます。

つまり、「一般の住宅市場では売りにくい＝買い手がいない」ではありません。

再建築不可物件の場合、「誰に売るか」という買主の選定が、一般的な不動産以上に重要になります。

弊社では、普段から不動産投資を専門的に行っている投資家の方々とのつながりもあります。一般的には「価値が低い」「売却が難しい」と判断されるような不動産でも、投資家の視点から見ることで、その物件ならではの価値や活用方法が見つかるケースがあります。

ただし、投資家であればどんな再建築不可物件でも購入するわけではありません。

そこで重要になるのが、物件の調査です。

「なぜ再建築不可なのか」
「再建築できる可能性はないのか」
「建物はどの程度利用できるのか」
「どのような活用方法が考えられるのか」

こうした点を調査したうえで、その物件の価値を理解してくれる買主へ適切に情報を届けることが大切です。

 ９、再建築不可物件は「調査」と「出口戦略」が重要

再建築不可物件の査定では、一般的な中古住宅と同じような情報（公示価格や成約価格など）をもとに評価することはできません。

弊社では、道路や接道状況などの徹底した調査を行い、その結果を根拠として、「どのような買主様に、どのように売却するか」という出口戦略まで考えたうえで、査定価格や販売方法をご提案しています。

特に重要なのが、

1. 「なぜ再建築不可なのか」
2. 「再建築できる可能性はないのか」
3. 「どのような買主様なら購入を検討できるのか」

という3つの視点です。

例えば、道路の種類や接道状況を詳しく調査することで、売主様自身も知らなかった可能性が見つかることがあります。

また、一般の住宅購入者には敬遠される条件であっても、投資家や隣地所有者など、買主様を変えることで物件の評価が変わるケースもあります。

だからこそ、再建築不可物件は、単純に「相場より安く査定する」のではなく、物件を調査し、その物件の可能性と売却先まで考えて価値を見極めることが大切です。

１０、今、家が建っている ＝ 再建築できるとは限らない

逆に、売主様自身が「当然、再建築できる」と思われているケースも少なくありません。弊社では、売主様しか知り得ない物件の経緯や過去の状況などについては、ヒアリングを通して丁寧に確認します。一方で、道路の種類や接道状況、建築に関する制限など、役所等で確認できる事項については、売主様から伺った内容だけで判断するのではなく、改めて調査を行ったうえで販売活動を進めています。

売主様からすれば、「実際に今、家が建っているのだから、当然また建てられるだろう」と考えるのは自然なことです。

しかし、現在建物が建っていることと、将来その建物を取り壊した後に再建築できることは別の問題です。だからこそ、不動産を売却・購入する際には、売主様からのヒアリングだけでなく、道路や接道状況などをしっかり調査することが大切です。

１１、再建築不可と分かっても、すぐに諦めない

相続などをきっかけに不動産を調査して、初めて再建築不可だと分かることもあります。

「自分が住む予定はない」
「空き家のまま管理するのが大変」
「売却したいが、再建築不可と言われた」

このような場合でも、「再建築不可だから価値がない」「どうせ売れない」と最初から決めつけず、まずは物件の状況をしっかり調査することが大切です。

ここまでご説明してきたように、再建築不可物件でも、建物の状態や立地、接道状況などによっては活用方法が見つかることがあります。また、一般の方には評価されにくい物件でも、投資家など別の視点から見ることで価値を見いだせるケースもあります。

そして、特に注意したいのが建物の解体です。

再建築不可物件では、現在建っている建物そのものに利用価値がある場合があります。良かれと思って建物を解体した結果、再建築ができず、かえって売却や活用の選択肢を狭めてしまう可能性もあります。一度解体してしまった建物は元には戻せません。そのため、再建築不可、またはその可能性がある物件については、自己判断で解体する前に、再建築の可否や売却方法、活用方法を確認することをおすすめします。

再建築不可物件は、一般的な不動産以上に、「何をするか」よりも「まず調べること」が重要です。

１２、土浦市で再建築不可物件を売却するときは

再建築不可物件は、道路や接道状況、土地の形状、建物の状態などによって、評価や売却方法が大きく変わります。そのため、インターネット上の情報や地図だけで判断するのではなく、現地確認や行政調査を行い、「なぜ再建築不可なのか」「どのような売却方法が考えられるのか」を整理することが大切です。

株式会社かけはしは、土浦市を専門エリアとして、中古住宅・土地・空き家などの売買をお手伝いしています。基本的には土浦市を中心に活動していますが、土浦市外でも、弊社で十分な調査・対応ができるエリアであればご相談をお受けすることがあります。

再建築不可物件についても、最初から「売れない」「価値がない」と判断するのではなく、物件をしっかり調査したうえで、その物件の価値を見いだしていただける買主様と売却方法を考えてご提案します。

まとめ｜再建築不可だからといって諦める必要はありません

再建築不可物件は、建替えができない、融資を受けにくい、将来売却しにくいなど、一般的な不動産にはない注意点があります。

一方で、詳しく調査することで再建築できる可能性が見つかったり、投資家など一般の住宅購入者とは異なる視点から価値を見いだしてもらえたりすることもあります。

この記事で何度もお伝えしてきましたが、大切なのは、「再建築不可」という言葉だけで物件の価値を決めつけないことです。

「相続した家が再建築不可だった」
「他の不動産会社で売却が難しいと言われた」
「再建築できる可能性があるのか調べてほしい」

このような場合は、まずは一度ご相談ください。

株式会社かけはしでは、物件の状況を一つひとつ調査し、「どうすれば売却できるか」まで考えたうえでご提案いたします。

おまけ：再建築不可物件についてよくあるご質問

Q．再建築不可物件は絶対に建替えできないのでしょうか？

必ずしもそうとは限りません。接道状況の改善や隣地の取得、土地の交換、建築基準法上の認定・許可などによって、建築できる可能性があるケースもあります。ただし、物件ごとに条件が異なるため、個別の調査が必要です。

Q．道路の幅が4m未満なら再建築不可ですか？

必ずしも再建築不可とは限りません。幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱われ、セットバックなどを行うことで建替えできるケースがあります。道路の見た目だけでは判断できないため、道路種別などの確認が必要です。

Q．再建築不可物件でも売却できますか？

売却できる可能性はあります。現在の建物を利用したい方や投資目的の方、隣地所有者などが購入を検討するケースがあります。一般的な物件とは購入希望者や販売方法が異なるため、物件の特性に合わせた売却活動が重要です。

Q．再建築不可物件でも住宅ローンは利用できますか？

金融機関によって取扱いが異なります。再建築不可物件は担保評価などの理由から融資を受けにくい場合があるため、購入前に金融機関へ確認することが大切です。

Q．再建築不可物件なら自由にリフォームできますか？

工事内容によって異なります。特に2025年4月の建築基準法改正により、2階建て木造戸建住宅などで行う一定の大規模な修繕・模様替えについては、原則として建築確認が必要になりました。大規模なリフォームを検討する場合は、事前に建築士や行政窓口などへ確認することをおすすめします。

Q．再建築不可の家を解体してから売却した方がいいですか？

先に解体することが必ずしも有利とは限りません。建物を解体すると、その後に再建築できず、かえって売却や活用の選択肢が狭くなる可能性もあります。解体する前に、売却方法や再建築の可能性などを確認することをおすすめします。

Q．自分の家が再建築不可かどうか分かりません。調べられますか？

道路の種類や接道状況、敷地の形状などを確認することで調査できます。見た目だけでは判断できない場合もありますので、売却や建替えを検討している場合は事前に確認することをおすすめします。

注意：建築基準法や自治体の取扱い、建物・敷地の状況などによって判断が異なる場合があります。実際の建替えや大規模なリフォーム等を検討される場合は、行政窓口、建築士などの専門家へ個別にご確認ください。