先日、私の住まいのご近所の方から、家族構成が変わったため今の広い自宅を売り、できれば住み慣れたこの近くで新しい家を買いたいとのご相談がありました。その際に、売るのと買うのとはどちらを先にすべきか？とのご質問がございましたので、発信させていただきます。
◆2種類の型がある
マンションや戸建てといった住まいの買い替えには、①売却を先に行う「売り先行型」と、②購入を先に行う「買い先行型」と大きく分けて2つの方法があります。
◆「売り先行型」の特徴
先に今住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する買い替え方法です。売ったお金を、新居の購入資金に充てたいならこちらになります。
※売却期間中に購入物件を探す間に、先に売却が決まったパターンも含まれます。一方、「売り先行型」で売却期間中であっても、先に購入が決まれば「買い先行型」になります。
買い替え費用としてローン返済や新居購入以外にも仮住まいの家賃や引っ越し代など、考えておかなければいけない費用が発生します。そのため、特に念入りに資金計画を立てる必要があります。なお、買い替えの場合に基本となるのは、住宅ローンの完済です。残債があると家は売却できません。今までの家を売却した代金を返済に充てるのですが、残債額によっても対応の仕方が違ってきます（住み替えローンの検討など）。
◆「売り先行型」のメリット
売却金額と手元に残るお金がきっちりと確定してから新居を購入するため、無理のない資金計画が立てられます。また、最初に想定した金額で売却ができるようにじっくり売却活動ができるため、なかなか売れないからといって、あわてて買取りや大幅に価格を下げるなど、安く売却する必要もありません。
◆「売り先行型」のデメリット
仮住まいが必要になる場合があることです。引渡し猶予（引渡し猶予の特約を設けて、今住んでいる家を売ったあと、新居に引っ越すまでの数日間、買主にお願いして売却した元の家に住まわせてもらうことです）をしてもらっても、自宅の引渡し日までに購入物件が決まっていない場合は、賃貸などの仮住まい先を準備しなければなりません。引越しが増え、余分な費用と手間や労力がかかります。
◆「買い先行型」の特徴
「売り先行型」とは逆に、先に新居を購入して移ってから、今住んでいる自宅を売却する買い替え方法です。十分な貯蓄があり、収入面でも余裕がある方が適しています。
◆「買い先行型」のメリット
物件の購入を優先させるため、理想のお家が見つかるまでじっくりと探すことができます。また、新居に移り住み、今の家を空き家にしてから売り出せるため、プライバシーが保全されるだけでなく、不動産会社に鍵を預けておけば、購入希望者の日程に合わせて内覧の対応が可能になります。
◆「買い先行型」のデメリット
自宅の売却代金を受け取る前に購入の契約を進めるため、新居の購入資金準備が先に必要になることです。また、今住んでいる家に住宅ローンを利用していて、新居の購入資金も住宅ローンを利用する場合はダブルローンとなり、二重の支払いによって金銭的負担が大きくなってしまいます。さらに、購入した新居に移り住むと早く処分したいという心理になるケースも多く、売却を急いでしまい、想定していた価格より下がる可能性も十分考えられます。このように売却金額や売却時期が確定していないため、資金計画が予定と変わる可能性が大いにあり、金銭的な余裕がなければ実際には難しいといえます。
◆結局どっちがいいのか？
結論としては資金計画やケースによって異なります。一般的には「買い先行型」、つまり「先に購入する物件を決めてから売却したい」と考える人が多いです。しかし、実際には「売り先行型」になります。なぜなら、所有している物件に住宅ローンが残っている場合が多いからです。先に述べた通り、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居を購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人は、必然的に「売り先行型」になります。
◆住み替えローン
今住んでいる家を売却しても住宅ローンが全額返済できないケースに使えるのが「住み替えローン」です。住み替えローンとは、自宅を売却しても住宅ローンを全額返せないときに、その残債と新しい家の購入資金とを合算して借りることができるサービスです。住み替えローンを利用すれば、売却して住宅ローンが残ってしまう場合でも、買い替えを進めることができます。ただし、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高く、月々のローンの返済額も増えるため、審査がきびしいです。住み替えローンを利用する際は今後の家計を圧迫しない返済計画を立てる必要があります。
◆かけはしからの提案
弊社がお勧めしているのがフラット35を活用した住み替え方法です。「業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移」によると、住宅ローンを組む際に、フラット35を利用している比率は12％ほどです。土浦でも同様と思われ、お客様との会話でも他の不動産会社では地元の金融機関が扱うフラット35以外の住宅ローンを勧められたとおっしゃられるお客様がほとんどです。しかし、弊社ではフラット35のメリットの方が大きいと考えております。
そこで次回は「フラット35を活用した住み替え方法について」を発信します♪
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