弊社でも特に質問の多い「不動産購入時」「不動産所有時」「不動産売却時」にかかる税金について発信します。では、まずは「不動産購入時」にかかる税金として「不動産取得税」についてまとめてみました♪
◆不動産取得税とは
「不動産取得税」はその名の通り、マイホームなど不動産を取得した場合に課税される税金です。不動産の「取得」について課される税金で、固定資産税とは違い取得時に一度だけ支払えば済みます。
◆課税対象
売買・新築・増改築・贈与・交換他
相続は非課税
◆不動産取得税の税率と計算式
① 建物の場合
不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 税率4％
※建物における不動産取得税は、令和6年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては、3％の軽減税率が適用されます。（詳細は下記記載）
② 土地の場合
不動産取得税 =土地の固定資産評価額 × 税率4％
※土地における不動産取得税は、令和6年3月31日までに取得したものについては、評価額（固定資産税評価額）を2分の1に減額し、さらに税率を3％とする軽減税率が取られています。（詳細は下記記載）
◆固定資産税評価額
実際の不動産の販売価格の70％程度になる場合が多いので、例えば購入金額3,000万円のマイホームであっても、固定資産税評価額は1,500～2,000万円前後というケースがほとんどです。仮に固定資産税評価額が2,000万円であれば購入価格が3,000万円であったとしても、不動産取得税の計算は2,000万円を元に算出されます（この場合の税額は2,000万円の3％となり60万円となります）。
◆住宅の軽減措置
上記の通り住宅の取得に関して3％の軽減税率が適用されますが、これに加えて、さらに新築住宅や中古住宅、それぞれに対して課税標準額から一定の金額を控除する軽減措置があり、住宅の取得を容易にするための優遇措置として利用可能です。
①「新築住宅」の軽減措置と要件
建物部分の固定資産税評価額から、さらに1,200万円が控除
不動産取得税額＝（建物の固定資産税評価額 – 1,200万円）× 3%
※税額にすると最大で36万円（ 1,200万円×3％）の軽減になります
【軽減措置を受けるための要件】
次の全てを満たす住宅の取得であること
- 住宅の床面積が50㎡以上（借家のマンション・アパートは40㎡以上）、240㎡以下の場合に限る ※延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含む
- 住居用の場合に限る
さらにこの軽減措置は新築建物の購入だけでなく、増改築した場合にも適用されます。しかし、新築して1年以上経過した住宅の増築では課されないケースが多いです。新築後1年以内に対象住宅を増築する場合は、増築分も併せて新築と見なされるため、新築から1年以内の増築についての不動産取得税は、増築後の評価額全体に対して課されます。しかし、新築から1年以上経過してからの増築については、新築と増築は別物と見なされます。増築部分については課税要件を満たさず、課税対象とならないというケースが出てくることがあるのです。そのため、見方によっては新築して1年以上経過した住宅の増築では不動産取得税が課税されないケースが多いとも言えるかもしれません。
②「中古住宅」の軽減措置と要件
基本的に新築住宅と同じですが、控除額が新築とは違った基準となります。
建物部分の固定資産税評価額から、築年次ごとに決められた額を控除（100万円～1,200万円）できる措置です。
不動産取得税額 = （建物の固定資産税評価額－築年次ごとに定められた控除額） × 3％
【軽減措置を受けるための要件】
次の全てを満たす住宅の取得であること
- 住宅の床面積が50㎡以上、240㎡以下の場合に限る ※延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含む
- ご自身が住む住居用の場合に限り、借家の場合は対象外
- 昭和57年１月１日以後に新築されたもの
- 昭和56年12月31日以前に新築されたもので、建築士等により新耐震基準に適合することが証明されたもの ※証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要
◆土地の軽減措置
土地の軽減措置の仕組みは建物より複雑です。
不動産取得税額 = (（土地の固定資産税評価額×1/2）×3%) – 軽減額
ポイントは軽減額を最後に差し引くという点と、評価額に2分の1の控除率を乗じるという点です。
【軽減額の決め方】
A：45,000円
B：土地１㎡当たりの価格 ×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3％
金額が45,000円よりも高ければその算出額、45,000円以下なら45,000円です。
【具体例】
例えば、土地の面積が180㎡、土地の固定資産税評価額が1,200万円、建物の延べ床面積が120㎡の場合について計算してみます。
土地１㎡当たりの価格 ＝（1,200万円×1/2）÷180㎡＝33,000円
※100円単位以下切り捨て
※ポイントは、この計算でも軽減措置の2分の1を評価額に乗じてしまうという点
この土地1㎡当たりの価格33,000円を元に、さらに計算していきます。
33,000円（土地１㎡当たりの価格）×200（住宅の床面積120㎡×2＝240㎡になるので200㎡として計算）×3％ ＝ 198,000円
つまり、45,000円よりも高い金額となっていますから、198,000円が控除額となります。
【軽減措置を受けるための要件】
① 新築住宅の場合
- 新築住宅で、建物の不動産取得税軽減要件を満たしていること
- 次の3つのうちのいずれかに該当すること
①土地を取得してから3年以内にその土地上に住宅を新築すること。かつ住宅が新築されるまで、その土地を継続して所有していること
②住宅の新築前に先行して取得した土地を譲渡した場合、土地取得から3年以内に譲渡相手がその土地の上に住宅を新築していること
③住宅を新築後から1年以内に、その住宅を新築した人がその住宅の敷地（土地）を取得していること（土地を借りていた場合などに起こる事例です）
② 中古住宅の場合
- 土地と住宅の取得者が同じであること
- 取得した住宅が中古住宅の軽減要件を満たしていて、なおかつ土地の取得が住宅取得前後の1年以内であること
要するに新築、中古ともに、建物所有者が建物の存在する土地も所有しているか、という点が要件となります。更地だった土地でも3年以内に新築住宅が建った場合には適用対象となりますし、中古でも建物を買ってから1年以内に土地も買った場合は、その土地に対して軽減措置が適用されるということです。
◆「マンション」の減措置と要件
マンションはこれまで説明してきた「新築住宅」「中古住宅」「土地」の軽減税率と同じ基準、要件で、軽減措置の内容が決まります。新築マンションであれば「新築住宅の軽減措置」と「土地の軽減措置」、中古マンションであれば「中古住宅の軽減措置」と「土地の軽減措置」の軽減措置の適用対象です。
◆注意
都道府県税事務所では、登記内容を確認して軽減処理後の納税通知書を送付してくる場合と処理せずに送付してくる場合があります。納税通知書が送付されてきたら、まず軽減処理がなされているかを確認し、軽減されていない場合は、都道府県税事務所に必要書類を添えて申告する必要があります。
次回は「不動産所有時」にかかる税金として「固定資産税について」を発信します♪
コメント